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年度目标完成无望一线楼市调控全线收紧

发布时间:2019-05-14 22:50:45 编辑:笔名

年度目标完成无望,一线楼市调控全线收紧

新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个,这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。看了18日国家统计局发布的70个大中城市10月份房价数据,中原地产市场研究部总监张大伟认为。

目前,还有26个城市的房价同比涨幅在8%-10%之间,这些城市同样被认为,完成年度调控任务的难度也都非常大。

今年以来,我国大城市房价出现了明显反弹,不少业内人士认为这是仅次于2009年的房地产爆发年份。

一线城市和部分二线城市房价增长过快,主要还是供求矛盾的体现。国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲分析,一方面,城镇化快速推进,一些城市刚性住房需求快速增加;另一方面,货币和信贷较为宽松,大量信贷流向了房地产市场。

同时,由于土地供给相对不足,而需求十分旺盛,造成地价大幅上升,也影响了人们对房价上涨的预期,使得供求矛盾进一步加剧。张大伟也认为,2011年限购后的年,一线城市减少了土地供应,而受到三四线城市高库存影响,房企逐渐回归一二线城市扎堆争抢地王,提高了市场价格预期。房价的上涨又推动了需求恐慌入市,造成了房价快速上涨的恶性循环。

数据显示,相对于需求增长而言,人口集中度大的一线城市住宅供应量明显不足。例如直到今年8月份,北京和上海两个城市的住宅新开工面积还是有近10%的负增长,这其中既有拆迁难度大的原因,也有住宅用地计划完成比例偏低的原因。

房价涨幅收窄

10月份,尽管70个大中城市中涨价城市数量并未明显变化,但涨幅结构有所变化。新建商品住宅价格环比上涨超过1%的城市由9月的18个下降为10月的8个,二手住宅价格环比上涨超过1%的城市则由9月的4个下降为10月的2个。

一线城市在月逐渐收紧的调控,是房价在10月出现涨幅放缓的主要原因。张大伟说。

为稳住过快上涨的房价,10月中旬以来,北京、深圳、上海、广州四个一线城市均出台更严格的楼市调控政策,以稳定市场预期。

本轮调控突出限贷、限购、限价的思路依然明显。

限贷方面,深圳、上海、广州均将二套房商业贷款的首付比例提高到七成。

限价方面,10月23日出台的京七条力推自住型商品房,并提出将确保两年供应7万套,占市场供应量一半。

限购方面,11月8日出台的沪七条,将非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限,从购房前2年内在本市累计缴纳1年以上,调整为前3年内在本市累计缴纳2年以上。

链家地产市场研究部张旭分析,房价上涨压力有所减轻,说明一线城市新出台的调控政策对市场确实产生了一定的影响,但值得指出的是,2013年末的这轮调控仅限于一线城市的可能性较大。

从目前全国楼市看,一二线城市因为集聚了过多的公共资源,使得房价易涨难跌。如果今年末楼市信贷不收紧,房价必然继续上涨。这也凸显了调控的难度。张大伟说。(人民, 陆娅楠)

一线城市楼市调控全线收紧

18日,广州发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,指出广州将提高二套住房贷款比例至不低于70%,并将非户籍人口购房门槛从连续缴纳个税或社保1年提高至3年。至此,北上广深四个一线城市二套房贷首付比例全部升至70%,这意味着,一线城市开始进入新一轮调控阶段。

与此同时,统计局发布数据显示,在一线城市收紧调控政策的影响下,10月房价涨幅有明显缩小之势,一线城市房价环比涨幅纷纷落入1%。

对此,业内人士指出,新一轮调控大幕已经拉开,房地产市场将一改之前暴涨之势,进入小幅盘整阶段。

加码 北上广深调控纷纷收紧

广州18日继深圳、北京、上海之后发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,指出进一步从加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、抑制不合理住房需求、提高第二套住房贷款的首付比例、引导开发企业理性定价等5个方面继续稳定住房价格,保持房地产市场平稳健康发展。同时增加住房与土地供应。

此外,广州继上海之后,成为第二个收紧限购政策的城市。《意见》指出,限购范围将从之前非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从1年调整为3年。这意味着,需在购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

继续收紧二套住房贷款首付比例。《意见》指出,根据房价控制目标和政策要求,将进一步提高第二套住房贷款首付比例至不低于70%。这意味着,一线城市将第二套住房贷款比例全部提升为70%。

中原地产市场总监张大伟在接受采访时表示,2013年一线城市领涨现象严重。2011年开始限购后的1至2年,一线城市减少了土地供应,且因为三四线库存高去化速度慢,房企逐渐回归一二线城市。导致房企扎堆抢地王,提高市场价格预期。而房价的上涨又推动了需求恐慌入市,造成了房价加速上涨的恶性循环。

在面临年底调控年度目标大考的背景下,一线城市率先收紧调控,或会影响二线热点城市调控收紧预期。张大伟认为,热点城市集中收紧调控将对四季度市场走势有明显影响。

收窄 10月房价环比涨幅回落

在调控收紧预期的影响下,10月一线城市的价格涨幅出现回落,70个大中城市中环比涨幅超过1%的城市数也出现明显下降。

国家统计局18日发布了10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。其中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况上,与前月相比,70个大中城市中价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个。环比价格变动中,涨幅为1.3%,为下降0.1%。

链家地产市场研究部张旭表示,10月新建商品住宅价格环比涨幅收窄,创2013年2月以来新低,二手住宅价格环比上涨持平。同比涨幅看,新建商品住宅和二手住宅价格连续16个月持续上涨。

对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析指出,10月份房价环比涨幅收窄明显。

北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.9%,较9月份收窄0.5个百分点。天津等33个二、三线城市的新建商品住宅价格环比涨幅较9月也有不同程度的下降。从环比涨幅比较看,70个大中城市中,10月份新建商品住宅价格环比涨幅为1.3%,比9月份的环比涨幅收窄0.6个百分点。

10月份房价环比涨幅收窄,与一线城市进一步强化调控政策有关。刘建伟认为,一方面,由于开发商看好金九银十这一传统销售旺季,力推新项目,市场供应量增加,一定程度上房价上涨的压力有所缓解。另一方面,一些城市对部分项目也进一步严格了房价的销售审批条件,房价环比涨幅受到了抑制。

另外,刘建伟还指出,城市之间房价变动差异仍然较大,同比价格上涨较多的主要集中在一线城市和少数二、三线城市,大部分城市房价同比涨幅总体平稳。

数据显示,10月,全国70大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个,均与9月相同。二手住宅价格环比下降的城市有2个,比9月减少2个,环比持平的城市6个,比9月增加3个,环比上涨的城市有62个,比上月减少1个。

张旭认为,虽然70大中城市中涨价城市数量等并未明显变化,但是涨幅的结构有所变化。10月,新建商品住宅价格环比上涨超过1%的城市由9月的18个下降为10月的8个,二手住宅价格环比上涨超过1%的城市则由9月的4个下降为10月的2个。从房价上涨的城市数来看,房价上涨的压力依然存在,但是从涨幅的结构看,房价上涨压力有所减轻。

值得注意的是,从各个城市的情况看,一线城市的价格涨幅回落为明显,不论新建商品住宅还是二手住宅,环比涨幅都落入1%以内,达到2013年初以来的新低,价格涨幅有所回落。而三四线城市的价格走势则比较稳定,环比变化不论上涨还是下降都处在较小的范围内。

研判 市场将进入盘整阶段

日前,十八届三中全会公布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,加快房地产税立法并适时推进改革、建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享。确立了房地产长效调控方向与手段。

对此,业内人士分析认为,房地产市场平稳健康发展的政策基调依然没有改变,市场预期较大的房产税等政策虽然已经达成了比较明确的共识,但短期来看,除房产税等预期的影响外,地方全年房价目标控制处于关键期,将进一步收紧调控和信贷政策,因此,在未来一段时间内,房价将改变当下暴涨趋势,出现盘整。

上海易居房地产研究院研究员郑红玉认为,从近两个月的市场情况来看,整体而言目前房价仍维持上涨,且涨幅的值仍处于历史偏热区间,但加速度正在持续放慢。

郑红玉告诉,四季度已成为各地完成全年房价控制目标的关键时期,部分城市陆续出台强化调控政策,尤以一线城市为积极主动。10月份京七条、深八条接连出台,北京在既定政策的执行上主要围绕供给端进行全面升级和强化。

深圳则重点从加大土地供应、继续严格限购限贷、加大安居型商品房和保障性住房供应的力度等方面抑制房价过快上涨。随后,上海也在11月份出台沪七条,严格执行差别化的住房信贷政策等措施用以平抑房价。

在调控政策影响下,预计四季度全国房价环比涨幅将继续放缓。郑红玉说。

张旭指出,值得关注的是,《决定》披露要严格控制特大城市人口规模,对于北京等一线城市来讲,外地人口限购等措施将会持续,短期内难以松动。另外,其他各项政策的落实和执行政策还有待进一步观察,但是在短期内,价格的走势将会平稳,价格环比涨幅将会进一步降低。随着2013年初房价同比转正,基数增长,同比涨幅将会在2013年末或2014年初见顶。张大伟也认为,多方给出的调控政策和预期将影响短期内购房者对房地产市场的判断,因此,房地产市场将一改之前暴涨之势,进入小幅盘整阶段。(经济参考报, 梁倩 高伟)

三中全会三剂药方能解房价越调越涨?

18日,中国国家统计局公布的数据再次印证了全国房价普涨的猜想:70个大中城市中,69个同比上涨,65个环比上涨。这是自2013年初国五条施行以来房价再创新高。面对行政化调控越调越涨的怪圈,刚刚结束的中共中央十八届三中全会开出的药方是:调控回归市场化,完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。专家认为,在房价一路狂飙,房地产调控陷入僵局之时,三中全会提出的明确市场对资源配置起决定性作用,将成为房地产市场调控的新思路。

发布

国家统计局发布70个大中城市10月房价数据,仅温州同比下降

北上广深同比涨幅超20%

10月,全国70个大中城市新建商品住宅价格从同比来看,北京、上海、广州、深圳四个一线城市延续了上月涨幅全部超过20%的情况;涨幅超过10%的城市达到21个,比上月增加6个。

21个城市同比涨幅超10%

18日,国家统计局发布上月房地产数据,上涨依然成为的主流,北京、上海、广州、深圳涨幅全部超过20%,涨幅超过10%的城市达到21个,仅有温州继续保持同比下降的态势,降幅为1.5%,连续数月成为同比下跌的城市。这也是温州楼市连续第26个月下跌。

而从环比涨幅来看,温州也已经保持了连续4个月的下跌趋势。

同比涨幅高与去年基数低有关

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨高,与去年同月对比基数相对较低有一定关系。初步测算,去年10月份70个大中城市新建商品住宅同比价格下降1.1%。

另外,城市之间房价变动仍是差异较大,同比价格上涨较多的,仍主要集中在一线城市和少数二、三线城市,大部分城市房价同比涨幅总体平稳。

刘建伟还表示,判断房价长期变动趋势还要参考定基指数的变化。北、上、广、深等尽管今年近几个月新建商品住宅价格当年同比上涨较多,但从以2010年价格为100的定基指数看,三年来每年平均涨幅在7%-8%。

解读

房价环比涨幅有所下降

刘建伟表示,10月份房价环比涨幅有所收窄。从总体上看,初步测算,70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%,比9月份的环比平均涨幅收窄0.2个百分点。

分城市看,北京、上海、广州、深圳等4个一线城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.9%,比9月份的环比平均涨幅收窄0.5个百分点。天津等33个二、三线城市的新建商品住宅价格环比涨幅比9月份也有不同程度的收窄。

刘建伟分析说,10月份房价环比涨幅收窄,与部分城市进一步强化调控政策有关。一方面,由于开发商看好金九银十这一传统销售旺季,力推新项目,市场供应量增加,一定程度上房价上涨的压力有所缓解。另一方面,一些城市对部分项目也进一步严格了房价的销售审批条件,房价环比涨幅受到了抑制。

一二线城市是上涨主流

中原地产市场总监张大伟表示,从全国楼市看,市场已经分化,一二线城市暴涨,三四线城市平稳。整体市场冷热不均衡。一二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下,一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。

张大伟表示,目前大部分城市都面临年度房价调控目标的考验,限价政策可能会全国再次收紧,而且信贷额度也会明显约束市场成交。

分析

应对越调越涨

需靠市场手段

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对房地产调控着墨不多,稍有关联的举措包括:建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革,以及加快推进住房保障和供应体系建设等。

与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同,这些举措核心是通过市场手段平衡供需。

影响房价关键在供给

自今年下半年以来,尽管北京、上海、广州、深圳等地不同程度加强了政府对于房价的行政控制,但政府的调控之手仍然难以拉住房价的脱缰之绳。屡调屡涨的现实让越来越多的学者开始认同,影响中国房价的关键在于供给。

国家统计局刚刚公布的数据显示,北京、上海、广州、深圳四个城市10月的房价同比上涨均超过了20%。

这与年初各地政府制定的房价涨幅低于城镇居民可支配收入的增幅的承诺相距甚远,目前距离提交答卷还有两个月的时间,即便北京、上海、深圳都加码了更严格的行政调控举措,调控目标也基本成了不可能完成的任务。

已经到了动手术的地步,却不断强化政府的权力,妄想抓几服止疼药就能解决,招致市场的反弹。暨南大学管理学院教授胡刚表示。

行政调控不会马上退出

长期以来,地方政府垄断了供应端所有的土地出让市场,但土地资源紧缺以及土地财政的制约,单轨制供应导致土地出让远远满足不了实质需求,也使得农民财富收入增长缓慢和因征地导致的社会矛盾累积。

目前,广东、四川、湖北、安徽、重庆等多个省市已展开农村土地集体入市的实质性试点,专家分析,农村集体土地入市顺利实现,大量低成本闲置的农村建设用地,将极大平抑土地市场价格,为火热的房地产市场浇上一盆冷水。

另一引人关注的改革是在税费领域,数年来只听楼梯响、不见人下来的房产税改革被明确,将成为在房地产市场领域理顺供给、持有和交易环节的改革突破口。

中山大学财税系主任林江表示,房产税的改革将不会是单纯在住房保有环节的征税,而是将全面协调房地产领域的税费改革,通过增加持有成本挤出闲置存量资源。

很多专家表示,虽然向市场还权、由市场配置资源是大势所趋,但中国一直执行的行政调控也不会马上退出。(新京报, 蒋彦鑫)

声音

公报明确提出建立城乡统一的建设用地市场,这将打破地方政府对土地市场的垄断,相应的土地供应量会增加;也会改变地方政府在土地市场上寻租空间和垄断性利益过大的局面。

此外,在楼市调控长效机制建立方面,今后会逐步淡化行政手段,回归市场。未来政府部门对低收入群体的住房提供上应该会加强。与之同时,商品房则会强化市场化的调控,两条路并行。

中国人民大学经济学院副院长刘元春

房地产的问题,不是房价本身高,而是经济运行深层次的问题导致房价高。影响房价主要有三大因素,供给、需求,以及解决供给和需求背后需要的经济和政策环境。

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》着眼的就是解决经济运行中深层次的制度问题,其中提及的诸多内容,虽然未具体地涉及房地产调控,但均会对房地产市场产生直接影响。

北京市房协秘书长陈志

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