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不买地,就下课:武汉两天卖地310亿元背后

发布时间:2019-05-17 15:04:46 编辑:笔名

武汉土地拍卖史上,又诞生了里程碑事件。

4月23日,武汉挂牌10宗土地,斩获了228亿元,多宗地块溢价出让,这是这个城市近年来京东副总裁王笑松、胡胜利调任CEO特别助理土地拍卖单日成绩的新高。融创中国(01918.HK)以152.4亿元拿下武汉市硚口、汉阳、江夏等区域4宗地块,再次被全行业侧目。地产“新秀”美的地产经过172轮竞价,也获得了成功布局武汉的“粮票”。

令人关注的一个新信号是,2018年因地价高、商业比例大,以及政府设定的前置条件苛刻等因素,遭遇流拍和临时撤牌的硚口宗关地块P(2019)039号,以及汉阳钢厂的P(2019)032号、P(2019)033号地块,本次顺利成交,并创下地价新高。融创中国以70亿元竞得的硚口宗关地块,即P(2019)039号,地价达14471元/平方米,这个地价水平与该区域房价十分接近。

4月25日,武汉再出让3宗土地,总成交价82.67亿元,分别被美的置业、融创中国、金茂夺取。

有意思的是,距离融创中国拿下的硚口宗关地块不远处的翡翠中心·润玺项目,在地块成交的当天,借势营销,打出了“面粉价买面包,楼面价买新房”的宣传海报。其开盘价为16500元/平方米。

一位房企负拜腾南京工厂首次开放,近百台M责人向中国房地产报记者透露,有些房企的集团总部对以武汉为中心的华中区域,有投资硬性指标,如要求季度必须拿一块地或半年必须要抢几块地。今年年初,武汉业界曾传开,一家品牌企业的区域负责人因没有按计划完成投资指标,被集团总部换掉了。

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武汉土地市场复苏

“本次武汉卖地一天斩获228亿元,我认为是回补了一季度下滑的缺口,是土地市场开始复苏的表现。”湖北房地产经济学会常务理事李国政对武汉土地市场的走势,给出了基本的判断。

李国政说:“我们观察,从去年以来,武汉土地市场降温明显,2018年有近20宗土地流拍、延期,或因无企业报价而临时撤牌,甚至出现有些区域地块成交价比前期高点下浮20%~30%,硚口宗关地块去年就遭遇过3次流拍或撤牌,从企业参与本次武汉土地拍卖的积极性,以及成交的较高溢价率来看,市场正在开始复苏。”

中国房地产报记者梳理武汉市土地交易历史数据显示,武汉市近几年土地收入都偏高。2017年、2018年的土地收入分别为1500亿元、1300亿元,年度土地出让收入,连续几年在全国各大城市的排名中稳居前五位。

对比看,武汉去年上半年土地出让收入为514亿元,今年一季度为226亿元,加上本次斩获的228亿元,以及武汉市本次土拍之后的土地出让计划,上半年的随后两个月,武汉或将再有接近200亿元进账,这样武汉今年上半年土地出让金收入会超600亿元,这将明显高于2018年。

从参与竞拍的企业看,有融创中国、越秀、金茂、保利、阳光城、景瑞、美的、雅居乐等20余家房企。它们都嗅到了武汉土地和房地产市场回暖的味道,抢先行动。

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重仓武汉的逻辑

今年一季度,从产业升级、人口流入、经济发展等诸多方面,武汉表现十分抢眼。一季度武汉GDP增幅8.4%,创下2016年以来历史新高,排名全国副省级城市第二位,这也为品牌房企重仓武汉增添了信心。

湖北中原地产特别给记者提供了一份土地市场专题报告,这份报告认为,武汉本次土地拍卖热度在意料之中,因为这是资金面、政策面等多个维度催化的使然。

记者发现,不仅是武汉,从今年前4个月的房地产市场表现来看,强二线城市土地市场均有复苏迹象,特别是杭州、苏州等城市。

这也是有因可寻。

去年下半年以来,三四线城市棚改货币化安置比例收缩,市场下行,一线城市土地供给又有限,双面作用力挤压之下,二线城市必然成为品牌房企争夺市场份额的主战场。从2016年以来,融创中国董事会主席孙宏斌一直就看好二线城市,并提高融创中国在这些城市的“单城市产能”,也就是行业俗称的“深耕城市”。

看好武汉这个城市的不独融创中国。2018年底至今,鑫苑、建发、弘阳地产等房企均以收并购方式曲线落子武汉,正商、中梁、中粮(现为“大悦城”迈向3.0时代的京东扶贫之路:品牌为本 授人以渔)、德信等百强房企则通过招拍挂市场进入武汉。本次土地拍卖,美的地产首次通过招拍挂成功实现布局武汉。

目前,全国30家千亿房企都已经齐聚武汉。

千亿房企是打破武汉土地市场沉闷的先路军。此前的4月9日,经历过去年的流拍、撤牌的武汉市洪山南湖地块,被碧桂园以溢价7.75%拿下,终结了2018年四季度以来武汉土地市场低迷的局面,早释放出回暖的信号。

“从今年一季度的土地成交量来看,前5强的城市均为核心二线城市。这表明,百强房企聚焦、重仓二线的战略意图十分明确清晰,也使得一季度二线城市成交溢价率普遍上升,三四线城市土地市场恐会继续探底。”对目前全国这场土地格局变化情况,湖北中原地产研究部首席分析师杨丽宇说:“2019年将是房企重仓二线城市的窗口期。二线城市土地市场回暖的另一重要原因,是品牌房企资金面的改善,我们研究发现,40家典型房企的融资金额,在2019年后均处于高位运行,表明自去年年底信贷政策放松、融资环境改善后,房企资金逐步回流,预期向好,这为它们积极参与拍地提供了资金保障。”

更提振房企拿地信心的是,在因城施策政策基调之下,部分城市迎来政策边际宽松、政策面改善的情况。2019年开年以来,多个城市在落户、三限、房贷利率等政策方面均有放松。以武汉为例,严厉的限价政策有所松绑,始终处于高位的房贷利率也有下浮。

中建三局投资发展公司副总经理叶晓华在接受中国房地产报记者采访时说:“从人口流入、产业发展等方面看,武汉均呈现良好态势,国家中心城市地位日益凸显,我们非常看好武汉中长期的市场预期;另一方面,目前国家降税刺激经济,地方税收与财政会相应下降,这样地方政府对土地财政的依赖会强烈,在限价、限购政策上会有所变通,以重启土地市场热度。”

记者采访中发现,武汉市两年来管制颇为严格的限价政策,目前确实已出现宽松,不少在售项目的一季度备案价,较上次开盘价格有所上涨,涨幅为1%~8%,这也提升了房企拿地的冲动与积极性。

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高地价下的两难选择

武汉本次土地拍卖的看点,无疑是此前曾遭遇多次流拍的硚口宗关以及汉阳钢厂2宗地块。汉阳钢厂地块是打包的2宗地块,曾于今年1月挂牌出让时,临时撤牌.。

硚口宗关地块曾于去年9月29日挂牌,后因故延期至10月30日,但遭遇流拍,去年12月25日,该地块再次挂牌,仍然无人问津。

本次拍卖,融创中国旗下武汉公司一举斩获了上述3宗地块,其中硚口宗关地块以70亿元成交,楼面价14478元/平方米,尽管该地块以低价成交,但是仍刷新了该区域的单价和总价纪录,成为硚口片区新地王。

可供对比的是,距离硚口宗关地块不远处的翡翠中心·润玺项目,开盘价为16500元/平方米。就在硚口宗关地块成交的当天,为了借势营销,翡翠中心·润玺项目发出了“面粉价买面包,楼面价买新房”的宣传海报。

首次进入武汉土地市场的美的置业,在击退20余家房企后,终以总价28.57亿元、楼面地价10369.76元/平方米,摘得东湖高新区P(2019)028号地块,成为光谷南片区的新地王。目前该区域的房价为16000元/平方米(含装修)。

有业界人士认为,融创中国本次拿下的汉钢地块,内部财务初步测算是亏损的。

“但也有可能,以后地方政府会再给一些优惠条件,否则,房企也不敢做。”李国政分析称:“近两年武汉市中心热点地块的出让条件,从财务指标测算,不一定赚钱,甚至有可能亏损。房企后续可能会与当地政府再谈规划条件,调整规划容积率,或拿条件较好的土地,把成本摊平杜比全景声音效,华为新款MateBook X Pro给您五星级私人影院体验。”

但是,李国政也认为,目前这些品牌房企不计眼前一时得失,重仓武汉,是为了强化规模与战略布局。

一位房企负责人透露,有些品牌企业的集团总部对以武汉为中心的华中区域,有投资硬性指标,如要求季度必须拿一块地,或半年必须要抢几块地,今年年初,武汉业界曾传出,某企业区域负责人因没有按计划完成投资指标,被集团总FCC批准SpaceX 1584颗互联网卫星在低轨道运行部换掉了,“这背后也与武汉土地市场的政策,以及市场的变化有关”。

上述房企负责人称,目前武汉市出让的净地大多位于三环外,核心城区的大型地块和旧改项目前置条件越来越高,如果不及时找准时机博取,则会丧失发展机遇。但是,对于许多品牌房企的华中区域负责人而言,面临的严峻局面是,武汉核心区域的大型项目或旧改项目,实力一般的房企已经玩不起,土地的前置硬性要求太多,且条件太苛刻。“有些大型土地项目,比价格还比整体规划,以及运营前景。”

李国政认为,强者恒强的地产寡头时代已经来临,为了追求规模,房企甚至不计较眼前得失。如花山生态新城的P(2019)028号地块,楼面地价10643.55元/平方米,目前该区域的房家居家装产业创新峰会将于5月17日举办,筑燕科技战略合作支持价未14000万元/平方米(含装修),从财务核算,肯定不赚钱,但房企看好该板块的中长期市场前景,以时间换取未来利润空间。

态势尽管如此,市场迹象也已表明:高地价风险让利润空间受严重挤压,品牌房企的区域负责人在攻守取舍中并不容易,很多品牌房企面临着两难选择——要么为布局做大规模而承受高地价风险,要么为规避风险少拿地而丧失机遇被甩出一线阵营。

4月25日,武汉再次挂牌出让3宗土地,均位于江夏大桥新区黄家湖片区,这3宗土地被美的置业、融创中国、金茂竞得。其中,美的置业以25.22亿元熔断价拿下036号地块,需配建8.5%公共租赁房;融创以36.4亿元拿下037号地块,需配建6.5%公共租赁房;金茂以21.05亿元竞得038号地块。

3宗土地总成交价82.67亿元。这种故事刚刚开始。

(此文刊于中国房地产报4月29日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

流程编辑:曹冉京

审读:戴士潮

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